Tvær spurningar varðandi endurfjármögnun íbúðaláns

[GuðjónR]

Jæja, nú verður ekki hjá því komist að endurfjármagna, er með hræðilegt 18.m. kr. lán sem stendur í rúmum 24.m. hjá Íbúðalánasjóði, þar af er uppgreiðslugjaldið 1.560.000 en sú upphæð gæti hækkað samvæmt útreikningum íbúðalánasjóðs í allt að 4.000.000 eftir áramót þegar ÍLS kynnir lægri vexti á nýjum lánum, því lægri sem nýju vextirnir verða því hærra verður uppgreiðslugjaldið.

Spurningarnar eru tvær;
1) Getur maður farið í gerfigreiðslumat á netinu til að sjá sirka hvar maður stendur áður en maður fer alla leið?
2) Hvaða gjöld önnur en lántökugjöld eru við endurfjármögnun? Þá á ég við þarf t.d. að borga stimpilgjöld?

[SolidFeather]

Hér er reiknivél:
https://www.islandsbanki.is/is/grein/br ... reidslumat

[ellertj]

Endilega skoða lífeyrissjóðina.

lsr.is
almenni.is

Maður borgar ekki stimpilgjald af endurfjármögnun, var að klára eina slíka og þarf að borga 2000kr í þinglýsingargjald hjá sýslumanni, fyrir utan lántökugjald hjá lánastofnun (sem er svipað alls staðar).

Þú getur líka skoðað aurbjorg.is en þar sérðu samanburð á því sem lánastofnanir eru að bjóða upp á.

[asgeirbjarnason]

Þessi hér síða er líka frábær þegar kemur að samanburði á fasteignalánum: https://aurbjorg.is/#/husnaedislan

[Dr3dinn]

Ég endurfjármagna annað hvert ár... þetta er easy peasy... Auðveldara en að kaupa sér harðan disk (nó djók).

(4 lán á 5 árum!)

Landsbankinn er hagstæður núna með breytilega vexti en VR lang hagstæðastir með breytilega
(ath ekki allir á aurborg eru aðgengilegir fyrir almenning)

[Kristján Gerhard]

Ég held að afgreiðslu á endurfjármögnunarlánum sé nokkrar vikur hjá vel flestum í dag. Var það allavega hjá þeim lánastofnunum sem ég ræddi við (LIVE, Almenni og Íslandsbanki). Síðan er tekur afgreiðsla hjá Sýslumanni 10 daga m.v. stöðu dagsins í dag:

[GuðjónR]

Takk fyrir svörin.
Gott að vita hvað sýsli tekur sér langan tíma og Aurbjörg er fín til að bera þetta saman.

Sýnist skársti kosturinn vera óverðtryggt með breytilegum vöxtum hjá Sparisjóði Suður Þingeyinga (4.8%)
En minnsta flækjustigið væri eflaust að fara með þetta í Landsbankann 5.05% breytilegir vextir, það munar 60k á ári sem það er dýrara.
Reyndar er ekki uppgreiðslugljald af breytilegum vöxtum hjá Sparisjóðnum veit ekki hvernig reglurnar eru hjá Landsbankanum.

Er ekki annars skárst að vera með óverðtryggða breytilega vexti eins og staðan er í dag?

[Hauxon]

Ég setti vaselínið sjálfur á görnina og tók á mig 2.8 milljóna uppgreiðslugjald þar sem það er borin von að þessi viðbjóðakvöð verði felld niður eða lækkuð. Hjá mér lækkar mánaðargreiðslan örlítið, lánið styttist um 5 ár og 17 mkr minna í heildargreiðslu þrátt fyrir að hafa þurft að greiða næstum 3mkr. nauðgunargjald ÍLS. Ég ákvað einmitt að gera þetta núna því að vaxtalækkun hjá ÍLS hefði þýtt að hrunið hefði fylgt mér í gröfina.

[Klemmi]

Minnir að það sé ekki leyfilegt samkvæmt lögum að rukka uppgreiðslugjald af lánum með breytilegum vöxtum.

Þykir þó erfitt að mæla með óverðtryggðu láni með breytilegum vöxtum, því það má gera ráð fyrir að það hækki bara með verðbólgu/vaxtaákvörðunum Seðlabankans, þannig að það er svipaður pakki og verðtryggt nema líklega aðeins dýrari.

Fyrir mitt leyti þá vil ég vera öruggur og tek alltaf óverðtryggt með föstum vöxtum. Það hefur EKKI borgað sig síðan ég tók fyrst lán, fyrir 5 árum, en ég lít bara á þetta sem tryggingu. Ég veit nákvæmlega hvað ég þarf að borga um hver mánaðarmót, og veit að höfuðstóllinn á láninu mínu mun alltaf lækka. Er að borga aukalega fyrir peace of mind, sem þó mögulega borgar sig til baka ef verðbólgan fer af stað.

Kostnaðurinn við endurfjármögnun er:
1) Uppgreiðslugjald, ef slíkt er á láninu, líkt og í þínu tilfelli.
2) Lántökugjald, sem er núna alltaf föst tala, búið að banna með lögum að hafa það hlutfall. Oft í kringum 50-70þús.
3) Gjald vegna greiðslumats, oft um ~7þús fyrir einstakling, ~10-12þús fyrir par
4) Þinglýsingargjald, 2500kr (hækkaði nýlega) fyrir hvert skjal, sem eru yfirleitt jafn mörg og lánin sem þú tekur.

Ef þú átt rétt á að taka lán hjá Lífeyrissjóð Verzlunarmanna, þá myndi ég skoða óverðtryggt þar með 5.14% föstum vöxtum til 3 ára.

[GuðjónR]

Ég setti vaselínið sjálfur á görnina og tók á mig 2.8 milljóna uppgreiðslugjald þar sem það er borin von að þessi viðbjóðakvöð verði felld niður eða lækkuð. Hjá mér lækkar mánaðargreiðslan örlítið, lánið styttist um 5 ár og 17 mkr minna í heildargreiðslu þrátt fyrir að hafa þurft að greiða næstum 3mkr. nauðgunargjald ÍLS. Ég ákvað einmitt að gera þetta núna því að vaxtalækkun hjá ÍLS hefði þýtt að hrunið hefði fylgt mér í gröfina.

Úff þetta er hryllingur!

Ég sendi fyrirspurn á Vilhjálm Birgisson hvort þetta væri virkilega löglegt, já löglegt en siðlaust var svarið sem ég fékk.
Ég verð líka að "bite the bullet" í þessu og hafa hraðann á.

Minnir að það sé ekki leyfilegt samkvæmt lögum að rukka uppgreiðslugjald af lánum með breytilegum vöxtum.

Þykir þó erfitt að mæla með óverðtryggðu láni með breytilegum vöxtum, því það má gera ráð fyrir að það hækki bara með verðbólgu/vaxtaákvörðunum Seðlabankans, þannig að það er svipaður pakki og verðtryggt nema líklega aðeins dýrari.

Fyrir mitt leyti þá vil ég vera öruggur og tek alltaf óverðtryggt með föstum vöxtum. Það hefur EKKI borgað sig síðan ég tók fyrst lán, fyrir 5 árum, en ég lít bara á þetta sem tryggingu. Ég veit nákvæmlega hvað ég þarf að borga um hver mánaðarmót, og veit að höfuðstóllinn á láninu mínu mun alltaf lækka. Er að borga aukalega fyrir peace of mind, sem þó mögulega borgar sig til baka ef verðbólgan fer af stað.

Kostnaðurinn við endurfjármögnun er:
1) Uppgreiðslugjald, ef slíkt er á láninu, líkt og í þínu tilfelli.
2) Lántökugjald, sem er núna alltaf föst tala, búið að banna með lögum að hafa það hlutfall.
3) Gjald vegna greiðslumats, oft um ~7þús fyrir einstakling, ~10-12þús fyrir par
4) Þinglýsingargjald, 2500kr (hækkaði nýlega) fyrir hvert skjal, sem er yfirleitt jafn mörg og lánin sem þú tekur.

Ef þú átt rétt á að taka lán hjá Lífeyrissjóð Verzlunarmanna, þá myndi ég skoða óverðtryggt þar með 5.14% föstum vöxtum til 3 ára.

Hef ekki rétt hjá VR.
Spurning hvort breytilegir vextir hjá Landsbanka séu ekki skárstir þá núna, miða við 25 ár plús jafnar greiðslur og borga á extra mánaðarlega ef ég á pening. Það er þá alltaf hægt að endurfjármagna aftur ef hlutirnir fara að rúlla.


Jafngreiðslur eða Jafnar aborganir? Er ekki betra að vera með Jafngreiðslur og borga þá frekar aukalega mánaðarlega, hafa smá buffer.
Eða jafnar greiðslur og auka lánstímann. ?

[Hjaltiatla]

Ég var af gamni mínu að reikna út mína endurfjármögunarmöguleika með þessari reiknivél: https://aurbjorg.is/#/husnaedislan/endurfjarmognun
1) Hafði samband við minn viðskitpabanka og fékk uppgefið uppgreiðslugjald af báðum lánum sem ég er með í þjónustuveri bankans
2) Setti inn eftirstöðvar láns
3) setti inn tímabil sem var eftir af láni
4) setti inn vexti sem núverandi lán bera
5) Setti inn uppgreiðslugjald

Fékk þá einhverja valmöguleika í stöðunni..

Eftir því sem ég best veit þá er bara endurfjármagnað 80% af fasteignamati.

[Plushy]

Ég skil ekkert - prófaði þess reiknivél hjá aurbjörg og skv. henni þá er heildarsparnaður fyrir mig að endurfjármagna um 50 - 57 milljónir?

Greiðslan á mánuði lækkar líka um 50.000 kr.

Á maður að fara skoða þetta eitthvað? Ég tók nú bara lánið í Desember.

[GuðjónR]

Ég skil ekkert - prófaði þess reiknivél hjá aurbjörg og skv. henni þá er heildarsparnaður fyrir mig að endurfjármagna um 50 - 57 milljónir?

Greiðslan á mánuði lækkar líka um 50.000 kr.

Á maður að fara skoða þetta eitthvað? Ég tók nú bara lánið í Desember.

Nei nei, ekki ef þú ert með nýtt lán. Forsendur eru alltaf að breytast hvor sem er og svona útreikningur er háður mörgum breytum.

[rapport]

Smá hint...

https://www.ils.is/markadurinn/radgjof- ... luakvaedi/

Upphæð uppgreiðsluákvæðis ræðst af því hversu mikill lánstími er eftir.

Þá er um að gera að stytta lánið eins mikið og þú getur áður en þú greiðir það upp.

https://www.ils.is/ibudalan/reiknivelar ... -lanstima/

[einarn]

Ég setti vaselínið sjálfur á görnina og tók á mig 2.8 milljóna uppgreiðslugjald þar sem það er borin von að þessi viðbjóðakvöð verði felld niður eða lækkuð. Hjá mér lækkar mánaðargreiðslan örlítið, lánið styttist um 5 ár og 17 mkr minna í heildargreiðslu þrátt fyrir að hafa þurft að greiða næstum 3mkr. nauðgunargjald ÍLS. Ég ákvað einmitt að gera þetta núna því að vaxtalækkun hjá ÍLS hefði þýtt að hrunið hefði fylgt mér í gröfina.

Hvernig er þetta með uppgreiðslugjaldið? Ég var einmitt að skoða þetta um daginn og mitt lán sem betur fer ekki með uppgreiðslugjald. Enn flestir sem eg kannast við eru með þessa kvöð á sínum. Er þetta skilmáli við lántöku, eða?

[nidur]

Nú hef ég aldrei séð lán með hærra en 2% uppgreiðslugjald. Eru þessi lán með 20% uppgreiðslugjaldi?

Hvernig eru þessi lög að breyta gömlum lánum?

[GuðjónR]

Smá hint...

https://www.ils.is/markadurinn/radgjof- ... luakvaedi/

Upphæð uppgreiðsluákvæðis ræðst af því hversu mikill lánstími er eftir.

Þá er um að gera að stytta lánið eins mikið og þú getur áður en þú greiðir það upp.

https://www.ils.is/ibudalan/reiknivelar ... -lanstima/

Ég reyndi þetta en því miður virkar ekki.
Ef þú styttir tímann þá reikna þeir uppgreiðslugjald á styttinguna, þú mátt stytta um 20% tímans án greiðslumats í mínu tilfelli þá gæti ég stytt tímann úr 27.8 árum í 20 ár og hækkað greiðslubyrgði um 25k á mánuði en þá fengi ég eingreiðslureikning í heimabanka upp á 370k.
Ef ég fer í greiðslumat til að miða mánaðarlega greiðslubyrgði við 200k þá styttist tíminn í c.a 13 ár en reikningurinn yrði 812k.

Nú hef ég aldrei séð lán með hærra en 2% uppgreiðslugjald. Eru þessi lán með 20% uppgreiðslugjaldi?

Hvernig eru þessi lög að breyta gömlum lánum?

20% já og í sumum tilfellum hærra en það. Þeir reikna út tímann sem heftir er á láninu og tapið sem þeir verða fyrir miðað við að fá ekki þessa háu vexti út tímann miðað við þann vaxta mun sem er á láninu og þeim lánum sem eru í boði á þeim tíma sem uppgreiðslan fer fram.

[Hnykill]

Var á þessum sömu málum, óverðtryggðir breytilegir vextir var svona það skásta sem ég fann.

[Einsinn]

Var á fyrilestri hjá einum hagfræðingi í vikunni þar sem húsnæðislán var eitt af hot topics

og þegar hann var spurður varðandi óverðtryggt og verðtryggð lán þá fannst mér svarið hans áhugavert, hann mælti eindregið með að athuga allaveganna einusinni á ári hvort það borgaði sig að endurfjármagna, og það væri ekkert sem væri 100% betri kostur í dag verðtryggt þá eða óverðtryggt

og þar sem að hagkerfið er byrjað að rísa aftur rólega og spár um að það hladi áfram á næstu 2 árum(fall wow hafði ekki jafnmikill heildaráhrif t.d. einsog fyrst var spáð aðeins umbþ -12% lækkun á ferðamönnum milli 2019 og 2018 en samt aukning milli 2019 vs 2017 t.d.) þá hefði hann farið í óverðtryggt með jöfnum afborgunum útaf lægri vöxtum og hraðari eignarmyndun(jafnar afb vs jafn gr)

vildi bara koma þessu að með að ekki einblína bara á óverðtryggð lán í dag þar sem vextirnir þar eru það háir að það getur verið að það borgi sig ekkert endilega að hoppa yfir(einnig hlýtur að vera ástæða afhverju allir eru að pusha þessi óverðtryggðu lán á neytendur finnst mér? ekki eru lánastofnanir að gera það vegna góðmennsku við neytendur?

[Revenant]

Eitt sem verður að hafa í huga að ný lán með föstum vöxtum hafa oftast uppgreiðslu-/umframgreiðsluákvæði en á breytilegum vöxtum má það ekki.
Það eru samt til fastvaxtalán sem hafa ekki uppgreiðslu-/umframgreiðsluákvæði eins og t.d. hjá SL lífeyrissjóði.

Fyrir þig þá er þetta no brainer að endurfjármagna, jafnvel með 1,6millj uppgreiðsluákvæði. Bara með því að endurfjármagna með sama lánstíma eru að spara minnst 5 milljónir yfir lánstímann skv. reiknivél á aurbjorg.is og það er útaf lægri vöxtum (þá miðað ég við "versta" lánið sem ég fann fyrir utan ILS).

Kostnaður við að endurfjármagna er sirka 50-70 þús með öllu (lántökugjald, greiðslumat og þinglýsingargjald). Ferlið tekur svona 3-4 vikur eftir hvernig stendur hjá sýslumanni og hjá þeim sem þú tekur lánið hjá.

[GuðjónR]

Var á fyrilestri hjá einum hagfræðingi í vikunni þar sem húsnæðislán var eitt af hot topics

og þegar hann var spurður varðandi óverðtryggt og verðtryggð lán þá fannst mér svarið hans áhugavert, hann mælti eindregið með að athuga allaveganna einusinni á ári hvort það borgaði sig að endurfjármagna, og það væri ekkert sem væri 100% betri kostur í dag verðtryggt þá eða óverðtryggt

og þar sem að hagkerfið er byrjað að rísa aftur rólega og spár um að það hladi áfram á næstu 2 árum(fall wow hafði ekki jafnmikill heildaráhrif t.d. einsog fyrst var spáð aðeins umbþ -12% lækkun á ferðamönnum milli 2019 og 2018 en samt aukning milli 2019 vs 2017 t.d.) þá hefði hann farið í óverðtryggt með jöfnum afborgunum útaf lægri vöxtum og hraðari eignarmyndun(jafnar afb vs jafn gr)

vildi bara koma þessu að með að ekki einblína bara á óverðtryggð lán í dag þar sem vextirnir þar eru það háir að það getur verið að það borgi sig ekkert endilega að hoppa yfir(einnig hlýtur að vera ástæða afhverju allir eru að pusha þessi óverðtryggðu lán á neytendur finnst mér? ekki eru lánastofnanir að gera það vegna góðmennsku við neytendur?

Þetta er gott infó, varðandi endurgreiðslu á húsnæðisláni þá skiptir í raun tími eða afborgunarstíll (jafnar afborganir eða jafnar greiðslur) ekki öllu máli, heldur aðrir faktorar, númer eitt eru vextirnir, númer tvö er hversu mikið þú ákveður að greiða inn á lánið mánaðarlega og númer þrjú hvor lánið ber uppgreiðslugjald. Það sem ég er að meina, ef þú ræður við 200k á mánuði og borgar það alltaf óháð því hvort greiðsluseðilinn segir 125k 150k eða 175k þá borgarðu lánið jafnhratt niður þú værir með jafnar afborganir til 25 ára og þú værir með jafnar greiðslur til 40 ára. En þú hefur smá "buffer" til að borga lægra ef ílla stendur á þann mánuðinn. Þetta snýst allt um hversu mikið þú greiðir reglulega inn á höfuðstólinn, en á sama tíma þá má maður ekki gleyma að lifa. Það þarf í raun ekkert að vera markmið að eiga 100% skuldlausa eign. Einnig er auðveldara að standast greiðslumat með lengra jafgreiðsluláni. Bankarnir eru í samkeppni við Íbúðalánasjóð sem er bundinn öðrum lögmálum og þess vegna leggja þeir svona mikla áherslu á þessi lán.

https://www.mbl.is/vidskipti/frettir/20 ... gri_vexti/

[fedora1]

Þessu tengt, er einhver með excel formulu til að reikna vertryggt lán ?
Þegar maður er með nokkur lán er þægilegt ef hægt er að stilla þeim upp í excel til að skoða mismunandi tilfærslur.

[nidur]

Þessu tengt, er einhver með excel formulu til að reikna vertryggt lán ?
Þegar maður er með nokkur lán er þægilegt ef hægt er að stilla þeim upp í excel til að skoða mismunandi tilfærslur.

Getur notað PMT formúluna t.d.
https://exceljet.net/excel-functions/excel-pmt-function

[nidur]

Ég held að þetta sé útskýrt ágætlega hérna -> https://www.mbl.is/greinasafn/grein/1059827/

Er þetta uppgreiðslugjalds kerfi bara á lánum hjá íbúðalánasjóð?

Er þetta líka á nýjum lánum hjá þeim?

[GuðjónR]

Ég held að þetta sé útskýrt ágætlega hérna -> https://www.mbl.is/greinasafn/grein/1059827/

Er þetta uppgreiðslugjalds kerfi bara á lánum hjá íbúðalánasjóð?

Er þetta líka á nýjum lánum hjá þeim?

Árið 2013 var lögunum breytt og svona uppgreiðsluákvæði gerð ólögleg en því miður ekki afturvirkt, það er reiknað með að Íbúðalánasjóður "tapi" 9.5 milljörðum fái hann ekki að innheimta þessi gjöld og þá þarf ríkið væntanlega að bæta upp "tapið".

Eftir 2013 þá má einungis rukka uppgreiðslugjald á lán sem bera fasta vexti og upphæðin má aldrei veriða hærri en 1%, í mínu tilfelli væri hún þá 220k í stað 1.6m og einnig er heimild til að greiða eina milljón aukalega árlega inn á höfuðstól lána með uppgreiðsluákvæði án þess að greiða gjaldið.