Uppgreiðsla húsnæðislána

[GuðjónR]

Hef verið að hugsa um endurfjármögnun.
Er með tvö lán, búinn að greiða af þeim í 10 ár, 30 ár eftir.

Lán a) upphafleg fjárhæð 4 milljónir, eftirstöðvar 6.290.000.- vaxtaprósenta 6.15% + verðtryggin (4.98% að meðaltali síðsustu 10 ár)
Lán b) upphafleg fjárhæð 18 milljónir, eftirstöðvar 24.206.851.- og svo kemur uppgreiðslugjald 1.769.017 krónur!!!

Uppgreiðslugjaldið er næstum því 10% af upphaflegum höfuðstól, eða um 7.7% af núverandi höfuðstól. Er þetta eðlilegt?
Þeir reikna þetta þannig út að því lægri sem vextir verða (meiri vaxtamunur á milli mín og þeirra) því hærra verður uppgreiðslugjaldið.
Er eitthvað á því að græða að endurfjármagna ef ég þarf hvort sem er að greiða þeim vaxtarmuninn fyrirfram??
Ótrúleg glæpastarfssemi.
https://www.ils.is/ibudalan/lanakjor-/u ... greidslur/

[Baldurmar]

Uppgreiðslukostnaður er svakalegt rán.
Ef að þú borgar upp lánið fljótar en gert var ráð fyrir við samningsgerð, á lánastofnunin væntanlega þá fjárhæð núna og getur lánað aftur.
Þetta er einungis til að tví- og þrí tryggja lánastofnanir fyrir "tapi"

[rapport]

Hámark uppgreiðslukostnaðar er eitt af þessu:

https://www.ils.is/ibudalan/lanakjor-/u ... greidslur/

Þessi síða er reyndar mjög villandi.

ÍLS-veðbréf útgefin eftir 1. nóvember 2013 eru ekki með sérstöku ákvæði um uppgreiðsluþóknun og er því heimilt að greiða umframgreiðslu án greiðslu þóknunar.

og stuttu seinna:

Hafi ÍLS- veðbréf verið útgefið eftir 1. nóvember 2013 getur uppgreiðslugjald að hámarki orðið:

1% af umframgreiðslu ef lengri tími en eitt ár er eftir af lánstíma þegar greitt er,
0,5% af greiddri fjárhæð, ef eitt ár eða skemmri tími er eftir af lánstíma þegar greitt er,
eða sú vaxtafjárhæð sem skuldari myndi hafa greitt kröfuhafa á tímabilinu frá greiðslu fyrir gjalddaga og til loka lánstíma hefði ekki komið til umframgreiðslu.

Held að seinna tilvikið eiga að vera "Útgefið fyrir 1.nóv 2013"...

Ef ekki, þá er fyrri málsgreinin bara 100% lygi.

[GuðjónR]

Já mér var verulega brugðið, verra lánið sem hefur 6.15% vexti og verðtryggingu, hefur meðalalsvexti upp á 11.13%
Það er hægt að fá yfirdráttarlán á hagstæðari kjörum. Hitt lánið er örlítið skárra 4.8% vextir og 4.98% verðtrygging = 9.78%
Reyndar er vaxtarhlutfallið hærra því verðtryggingin leggst ofan á í hverjum mánuði en ekki einu sinni á ári.

Ég greiddi 550k í lántöku"kostnað" á sínum tíma og þyrfti að greiða 1770k í uppgreiðslu"kostnað" .... eða vel á þriðju milljón.
Og það er ekki eins og ég hafi haft þessi lán "frítt", þegar allt er tekið inn í, 3.057.000 leiðrétting eftir hrun, og afborganir (fyrst 92k núna 171k) samtals er ég því búinn að greiða höfuðstólin til baka, en skulda næstum tvöfaldan höfuðstól.

Það borgar sig samt að skudlbreyta í lán með föstum 5.9% vöxtum, í sama lánstíma, afborgunin verður örlítið hærri en þá byrjar lánið amk. að lækka og ef bensínverð hækkar eða ef það verður uppskerubrestur á hrísgrjónum þá hækkar ekki höfuðstóllinn á meðan.

En þetta okurlánakerfi er algjört viðbjóður.

[mind]

Getur nú tæplega kallað þetta glæpastarfsemi. Skilmálarnir voru á hreinu fyrir undirskrift, þú vissir þá og ákvaðst að ganga að þeim. Hálf fyrirgerir rétti þínum til sárar kvörtunnar. Þú átt allavega húsinu meira en margir.

En hvað með það. Nema ætlir að selja og láta yfirtaka lánið þá væri ég að leita allra leiða til að komast í hagkvæmari og gegnsærri lán.
Lífeyrissjóðirnir hafa yfirleitt gefið betri kjör en ILS, myndi byrja skoða þar og sjá hversu nálægt kæmist að greiða þetta 1.7 m.kr blóðgjald með mismuninnum sem yrði í betri kjörum á innan við 5 árum. Vilt undir 6,5% raunvexti.

Ef ekki, þá færi ég að skoða auka leiðirnar til að minnka þetta, eins og t.d. hvort má greiða inná eldir en 2013 lánin líka 1 m.kr ársgrundvelli án uppgreiðslugjaldið.

[Revenant]

Ég endurfjármagnaði ILS lán (án uppgreiðsluákvæðis) með láni frá lífeyrissjóðinum á 3,55% vöxtum og kostnaðurinn við það var innan við 60.000kr með öllu.

Ef þú sparar meira en 60.000 kr við að lækka vextina (jafnvel með uppgreiðslugjaldi) þá borgar það sig að endurfjármagna.

[GuðjónR]

Getur nú tæplega kallað þetta glæpastarfsemi. Skilmálarnir voru á hreinu fyrir undirskrift, þú vissir þá og ákvaðst að ganga að þeim. Hálf fyrirgerir rétti þínum til sárar kvörtunnar. Þú átt allavega húsinu meira en margir.

Þetta er ekki að öllu leiti rétt, ég er með pappírana hérna fyrir framan mig og á þeim stendur:
5.05% vextir án uppgreiðslugjalds.
4.8% vextir með uppgreiðslugjaldi. * Lán án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun samkvæmt gjaldskrá lánveitanda.
"Samkvæmt gjaldskrá lánveitanda"; málið er að í dag er allt önnnur gjaldskrá en var fyrir 10 árum, ég valdi þessa leið í samráði við ráðgjafa Íbúðalánasjóðs, ég man ekki nákvæmlega töluna en mig minnir að þá hafi munurinn verið 1-2% af höfuðstól eða á milli 2 og 300k. Ráðgjöfin var að ef ég ætlaði að selja húsið og fá nýtt lán inna fimm ára þá myndi borga sig að fara í hærri vextina annars að taka lægri vextina og borga þessa "þóknun" þegar þar að kæmi. Þessir 25 punktar í vöxtum gera kannski 500-700k á þessum tíu árum, mismunurinn er þá milljón.
Og að segja að ég eigi ekkert að kvarta af því að aðrir hafi það verra er auðvitað bara barnalega kjánalegt. Á þessum tíma var ekkert annað í boði.

En hvað með það. Nema ætlir að selja og láta yfirtaka lánið þá væri ég að leita allra leiða til að komast í hagkvæmari og gegnsærri lán.
Lífeyrissjóðirnir hafa yfirleitt gefið betri kjör en ILS, myndi byrja skoða þar og sjá hversu nálægt kæmist að greiða þetta 1.7 m.kr blóðgjald með mismuninnum sem yrði í betri kjörum á innan við 5 árum. Vilt undir 6,5% raunvexti.

Ef ekki, þá færi ég að skoða auka leiðirnar til að minnka þ hetta, eins og t.d. hvort má greiða inná eldir en 2013 lánin líka 1 m.kr ársgrundvelli án uppgreiðslugjaldið.

Ég get fengið lán hjá Arionbanka á föstum vöxtum til 5 ára 5.95% eða föstum vöxtum til þriggja ára 5.9% eða breytilegum vöxtum 5.8% allt óverðtryggt. Sýnist allir kostir í stöðunni vera betri en að hanga áfam á þessu verðtryggða drasli.

Á sama tíma á norðurlöndunum er fólk að fá lán á 0.5% - 1.5% vöxtum, ætli það sé flutningskostnaðurinn?

[GuðjónR]

Ég endurfjármagnaði ILS lán (án uppgreiðsluákvæðis) með láni frá lífeyrissjóðinum á 3,55% vöxtum og kostnaðurinn við það var innan við 60.000kr með öllu.

Ef þú sparar meira en 60.000 kr við að lækka vextina (jafnvel með uppgreiðslugjaldi) þá borgar það sig að endurfjármagna.

Einmitt, það borgar sig klárlega að greiða upp lánið sem er með 6.15% verðtryggðum vöxtum og engu uppgreiðslugjaldi. Lántökugjald og greiðslumat er í kringum 60. 000.-
Og líklega borgar það sig líka að greiða upp 4.8% verðtryggða lánið jafnvel þó ég fái 1.760.000 í "refsingu" fyrir, amk. þá mun ég vita næstu fimm árin hvað ég borga af láninu um næstu mánaðarmót, ekki eins og núna að næsta afborgun er alltaf hærri en sú síðasta og höfuðstóllinn hækkar alltaf.
Bara skítt að í hvert sinn sem Seðlabanki lækkar vexti, þá hækkar uppgreiðslugjaldið um hundruð þúsunda.

[Revenant]

Síðan er líka spurning hvort þú ert með jafnar afborganir eða jafnar greiðslur og hversu langt þú vilt hafa lánið.

Lengri lánstími = dýrari í heildina en lægri mánaðargreiðslur.

"Ódýrustu" verðtryggðu lánin eru jafnar afborganir með sem lægstum vöxtum (t.d. sjóðsfélagalán í dag) til sem fæstra ára.

[GuðjónR]

Síðan er líka spurning hvort þú ert með jafnar afborganir eða jafnar greiðslur og hversu langt þú vilt hafa lánið.

Lengri lánstími = dýrari í heildina en lægri mánaðargreiðslur.

"Ódýrustu" verðtryggðu lánin eru jafnar afborganir með sem lægstum vöxtum (t.d. sjóðsfélagalán í dag) til sem fæstra ára.

Akkúrat, það eru 30 ár og 1 mánuður eftir af núverandi lánum. Ég myndi því hafa nýju lánin til þrjátíu ára með það í bakhöndinni að greiða inn á þau ef ég á auka pening. Myndi taka jafnar greiðslur, þó jafnar afborganir séu hagstæðari þá er afborgunin of þung þannig.

[Frikkasoft]

Ok, þetta eru verulega óhagstæð lán sem þú ert með og ég mæli sterklega með að þú endurfjármagnir sem fyrst (sérstaklega minna lánið).

Ef þú ræður við afborganir af óverðtryggðum lánum, og sérstaklega ef þú átt varsjóð (til að ráða við vaxtahækkanir) þá myndi ég mæla með að endurfjármagna hjá live.is með óverðtryggðu láni með jöfnun afborgunum og 5,99% föstum vöxtum til 3ja ára. Ekkert uppgreiðslugjald. Miðað eftirstöðvar hjá þér + uppgr.gj (31mio) eru þá afborganir 238k á mánuði sem fara síðan hratt lækkandi. Ef þú ræður ekki við þessar afborganir geturu skoðað samskonar jafngreiðslulán (185k á mánuði).

Ef þú telur þig ekki ráða við þessa afborgun myndi ég samt hugsa mig vel um hvort það er rétt. Það er hægt að spara með ýmsum leiðum, td. skera niður matarkostnað, selja bílinn, ekki fara til útlanda, finna aukavinnu, etc. Ef þú hins vegar telur þig þetta óraunhæft þá myndi ég amk endurfjármagna þá bara minna lánið (með þá kannski 10-15 ára óverðtryggðu láni) og borga síðan alltaf (í hverjum mánuði) aukalega á verðtryggða lánið sem þú ert nú þegar með.

Ég t.d endurfjármagnaði svipað lán og þú ert með (nema bara 4% verðtryggða vexti) yfir í svona lán hjá live, nema hvað ég tók það til 20 ára og næ líklega að borga það upp á innan við 7 árum (er að borga mánaðarlega aukalega inná höfuðstól) þannig að þetta er hratt að breytast þegar maður setur í vana að borga aukalega inná og sérstaklega þegar stærsti hluti af afborgunum lánsins fara inná höfuðstól (sbr 40 ára verðtryggt jafngreiðsulán lán borgar lítið sem ekkert inná höfuðstól fyrstu áratugina eins og þú hefur líklega tekið eftir).

[GuðjónR]

Ok, þetta eru verulega óhagstæð lán sem þú ert með og ég mæli sterklega með að þú endurfjármagnir sem fyrst (sérstaklega minna lánið).

Ef þú ræður við afborganir af óverðtryggðum lánum, og sérstaklega ef þú átt varsjóð (til að ráða við vaxtahækkanir) þá myndi ég mæla með að endurfjármagna hjá live.is með óverðtryggðu láni með jöfnun afborgunum og 5,99% föstum vöxtum til 3ja ára. Ekkert uppgreiðslugjald. Miðað eftirstöðvar hjá þér + uppgr.gj (31mio) eru þá afborganir 238k á mánuði sem fara síðan hratt lækkandi. Ef þú ræður ekki við þessar afborganir geturu skoðað samskonar jafngreiðslulán (185k á mánuði).

Ef þú telur þig ekki ráða við þessa afborgun myndi ég samt hugsa mig vel um hvort það er rétt. Það er hægt að spara með ýmsum leiðum, td. skera niður matarkostnað, selja bílinn, ekki fara til útlanda, finna aukavinnu, etc. Ef þú hins vegar telur þig þetta óraunhæft þá myndi ég amk endurfjármagna þá bara minna lánið (með þá kannski 10-15 ára óverðtryggðu láni) og borga síðan alltaf (í hverjum mánuði) aukalega á verðtryggða lánið sem þú ert nú þegar með.

Ég t.d endurfjármagnaði svipað lán og þú ert með (nema bara 4% verðtryggða vexti) yfir í svona lán hjá live, nema hvað ég tók það til 20 ára og næ líklega að borga það upp á innan við 7 árum (er að borga mánaðarlega aukalega inná höfuðstól) þannig að þetta er hratt að breytast þegar maður setur í vana að borga aukalega inná og sérstaklega þegar stærsti hluti af afborgunum lánsins fara inná höfuðstól (sbr 40 ára verðtryggt jafngreiðsulán lán borgar lítið sem ekkert inná höfuðstól fyrstu áratugina eins og þú hefur líklega tekið eftir).

Þú ert spot on með þetta.
Ekki að ástæðulausu að þetta var kallað "Eitraður kokteill", sama hversu hagstæð verðbólgan er og hvað þú hamast við að borga lánin hækka.
Varðandi greiðslubyrgðina þá er 170-190 vel viðráðanlegt, 190-220 þá fer lánið að verða íþyngjangdi og 220-250 þá fara afborganir að nálgast sársaukamörk. En auðvitað miðað við stöðuna í dag, ef lánið er með föstum vöxtum í 5 ár, þá veður auðveldara að greiða af 200k láni eftir 5 ár en í dag.

Litla lánið verður að fara, það er alveg ljóst. þessi hái uppgreiðslukostnaður er svolítið "turnoff" með stærra lánið en á sama tíma ef ég ætla að bíða með að vextir hækki til að borga minni uppgreiðslukostnað þá verður lánið sem tekur við með hærri vöxtum, þetta er loose - loose situation.

Þetta er svo súrt ástand, ef vextir lækka (sem er almennt gott) þá hækkar uppgreiðslugjaldið sem kemur sér ílla fyrir mig og fleiri sem eru með svona vond lán, ef vextir hækka þá kemur það sér ílla fyrir þá sem eru með breytilega vexti eða vexti sem eru endurskoðaðir á 3-5 ára fresti en það myndi á sama tíma lækka uppgreiðsluálagið. Sem sagt, viltu láta slá þig á vinstri eða hægri höndina?

Reynar eitt sem ég er ekki með á hreinu, hvort það skipti máli hvort lán eru á 1. eða öðrum veðrétti. Stóra lánið er á 1. kannski miðast hagstæðari vextir banka og lífeyrissjóða við 1. veðrétt. Þá þyrfti ég að endurfjármagan það á undan.

[mind]

Og að segja að ég eigi ekkert að kvarta af því að aðrir hafi það verra er auðvitað bara barnalega kjánalegt. Á þessum tíma var ekkert annað í boði.

Svo barnalega kjánalegt hjá mér benda á að erfitt sé að kvarta hátt yfir skilmálum á þínu eigin láni 10 árum síðar, sem er einnig tíminn sem þú hefur haft til að velta því fyrir þér og breyta ef vilt.
En sjálfsagt segja ríkisstofnun sem hjálpar fólki fjármagna íbúðakaup sé að stunda glæpastarfsemi.

Ég veit að sjálfsögðu mikið minna hvernig lánin komu til, né hvort manneskjan sem ráðlagði var hæf til að gefa góð ráð, eða hvort hún bar þinn hag efst í huga. En við búum víst á íslandi þar sem vaxtaprósentur eru vondar til að byrja með og telja fyrir stórar upphæðir, og bara að ná nokkrum prósentustigum niður telur ótrúlega, svo það getur auðveldlega verið mikill hagur að skoða lánin á litlu sem 1-2 ára fresti.

En ef þú ert að fara endurfjármagna húsið, og gefið að húsnæðisverð hafa farið mikið upp. Þá getur það verið góð hugmynd að endurfjármagna húsið að þeirri fjárhæð sem þú getur greitt upp öll önnur lán á verri kjörum, svosem bílalán, yfirdrátt o.s.f. Þau lán færast þá reyndar á lengra tímabil, en þú getur alltaf breytt því með því að greiða inná, eins og t.d. með séreignasparnaðinum sem er í þokkabót skattfrjáls.

[GuðjónR]

Og að segja að ég eigi ekkert að kvarta af því að aðrir hafi það verra er auðvitað bara barnalega kjánalegt. Á þessum tíma var ekkert annað í boði.

Svo barnalega kjánalegt hjá mér benda á að erfitt sé að kvarta hátt yfir skilmálum á þínu eigin láni 10 árum síðar, sem er einnig tíminn sem þú hefur haft til að velta því fyrir þér og breyta ef vilt.

Ekki vera svona sár og ekki gleyma að ári eftir að ég tók umrædd lán þá skall hrunið á það eru ekki ýkja mörg ár síðan óverðtryggð lán urðu að valkosti hérna þannig að ég hef ekki haft 10 ár til að endurskipuleggja þetta. En ég stend við það að mér fannst það kjánalegt að segja að ég ætti bara að þegja og sætta mig við þetta þar sem ég gæti engum öðrum um kennt en mér að hafa skrifað undir. Þetta væri eins og ég myndi segja við þig ef þú lentir í bílslysi að þú gætir sjálfum þér um kennt þar sem þú ættir að vita að umferðin er hættuleg.

Ég hafði ekki hugmynd um að ári eftir að ég skrifaði undir lánasamninginn myndi landið fara á hliðina og meðaltalsverðbóla næstu tíu árin yrði 5%. Ég hafði ekki hugmynd um að þegar mér baust að yfirtaka gengislán á húsinu að þau yrðu dæmd ólögleg 6 árum síðar og það væri hagstætt að yfirtaka þau að því gefnu að mér tækist að kljúfa 300% hækkun mánaðarafborgunar meðan málaferlin væru í kerfinu.
Það má alveg gefa þessu hin og þessi nöfn, en bottom line er að það er alltaf gott að vera vitur eftir á og staðan er eins og staðan er og það er verið að vinna úr henni núna. 10% hækkun á upphaflegum höfðustól sem uppgreiðslugjald er ekkert annað en brjálæði sama hvaða sykurhúðin eða meðvirkni menn vilja taka á það.

[mind]

Einhverra hluta á ég að vera orðinn sár, og farið að leggja orð í munn mér. Lítill tilgangur vera leggja fleiri orð til.

[GuðjónR]

Einhverra hluta á ég að vera orðinn sár, og farið að leggja orð í munn mér. Lítill tilgangur vera leggja fleiri orð til.

/#threadkill

[Tbot]

Hvenær ætla menn að fara að læra nokkra einfalda hluti:

Lánastofnanir eru ekki vinir þínir.
Markmið þeirra er að hafa eins mikið fé af þér og er mögulegt, hvort sem það er í formi inn- eða útlána.
Bera enga ábyrgð. Ef svo illa vill til að dómsmál tapast eða stefnir í það koma gjörningar eins og Árna Páls lögin.

[Sallarólegur]

Einhversstaðar heyrði ég að bankanum mínum væri sama um mig. Lifi eftir því.

[Jón Ragnar]

Fátt verra en vextir og lánakjör á íslandi

Kærastan er með íbúð á 25 ára láni. Sjáum fram á að klára það á kannski 10 árum (dolldið síðan að var tekið)
Minna en 50% skuldsetning í dag sem betur fer

[rapport]

Fátt verra en vextir og lánakjör á íslandi

Kærastan er með íbúð á 25 ára láni. Sjáum fram á að klára það á kannski 10 árum (dolldið síðan að var tekið)
Minna en 50% skuldsetning í dag sem betur fer

She´s a keeper

[nidur]

Hef verið að hugsa um endurfjármögnun.

Mér finnst þetta geðveikur þráður hjá þér, búinn að vera með þetta á heilanum í allan dag, gat bara ekki sett inn komment fyrr en núna..
Nokkrar spurningar.

uppgreiðslugjald 1.769.017 krónur

Er þetta upphæð sem Íbúðalánasjóður er búinn að reikna fyrir þig?
Ef svo er þá finnst mér þetta ógeðslega há tala er ekki hámark 2% uppgreiðslugjald hjá flestum bönkum?
En ef þetta er svona þá þarf maður bara að díla við það

Er með tvö lán, búinn að greiða af þeim í 10 ár, 30 ár eftir.

Bæði lánin hjá íbúðalánasjóð og ég býst við að minna lánið sé á 2. veðrétti og stærra á 1. veðrétti.

Eftirstöðvar A 6,29M og B 24,2M eða 30,5M samtals

Nú er ég bara að giska en söluverðið á eigninni líklega í kringum 50M+ í dag sem ég notaði í útreikninginn hérna fyrir neðan.


Hérna er miðað við nýtt 30 ára lán hjá Arion

Miðað við þetta þá held ég að það sé ekki spurning um hvort heldur hvenær þú ættir að breyta þessum lánum í óverðtryggt og koma í veg fyrir að verðbólgan hækki þetta meira. Og kannski getur þú fengið betri lán en þetta í gegnum lífeyrissjóðinn þinn eða í öðrum banka.

utreikn2.JPG (85.49 KiB) Skoðað 3343 sinnum

[Daz]

Ef ég skil þetta rétt, þá miðast uppgreiðslugjaldið hjá ÍLS við þeirra núverandi vaxtastig, sem er 4,2%. Þér bjóðast 3,6% vextir hjá mörgum lífeyrissjóðum, svo þó þú sért að borga ÍLS fyrir þeirra vaxtatap, þá bjóðast þér samt betri kjör annarstaðar sem koma heildardæminu í plús.
(Augljóslega er ég að tala um verðtryggða vexti hérna. )
Ef útreikningur hjá nidur stemmir fyrir þitt tilfelli (endar með heildargreiðslubyrði ca 192 þúsund) þá gefur það þér gott svigrúm til að borga aukalega inn á höfuðstólinn, sem lækkar þá greiðslubyrðina. Það er skemmtilegur vítahringur. Samt gott að reikna líka hvað greiðslubyrðin getur orðið ef vextir taka kipp í næsta verðbólguskoti, bara til að vita hvað þú þarft að eiga í varasjóð.

[Tesli]

Ég er nýbúinn að endurfjármagna og fór í gegnum þetta research þá.
Ég tók 3.6% verðtryggt lán með jöfnum afborgunum, án uppgreiðslugjalds hjá Almenna lífeyrissjóðnum og það kostaði í heildina 45þús með markaðsmati frá fasteignasala. Fasteignamatið gerði ég vegna þess að lífeyrissjóðirnir lána allt að 70% af MARKAÐSvirði á bestu kjörunum sínum.

Það að taka óverðtryggt lán er ekki endilega augljóslega betra en verðtryggt.
Ég hefði tekið óverðtryggt ef ég hefði getað verið með fasta vexti í 10ár. Þeir sem taka óverðtryggð lán þurfa hvortsem er að taka ábyrgð á hækkandi verðtryggingu þegar að þeirra vextir eru endurreiknaðir, það er að segja ef að verðbólgan er orðin há.
Lánastofnanir eru með óverðtryggða vexti það háa og með það algjörlega í hendi sér að hækka vextina ef allt fer í rugl. Til samanburðar má geta að foreldrar mínir voru að kaupa íbúð í Noregi núna eftir áramót með 2,4% óverðtryggða vexti til 10ára.

Mín niðurstaða var sú að það er jafnvont að taka óverðtryggt eins og verðtryggt miðað við vaxtakjör. Það er auðvitað hægt að finna reikningsdæmi um það að annað sé betra en hitt, en yfir línuna þá endar þetta svipað.

[Klemmi]

Það að taka óverðtryggt lán er ekki endilega augljóslega betra en verðtryggt.
Ég hefði tekið óverðtryggt ef ég hefði getað verið með fasta vexti í 10ár. Þeir sem taka óverðtryggð lán þurfa hvortsem er að taka ábyrgð á hækkandi verðtryggingu þegar að þeirra vextir eru endurreiknaðir, það er að segja ef að verðbólgan er orðin há.
Lánastofnanir eru með óverðtryggða vexti það háa og með það algjörlega í hendi sér að hækka vextina ef allt fer í rugl. Til samanburðar má geta að foreldrar mínir voru að kaupa íbúð í Noregi núna eftir áramót með 2,4% óverðtryggða vexti til 10ára.

Já og nei. ÞEGAR næsta hrun kemur, þá mun höfuðstóll verðtryggðu lánana hækka, og það er ekkert sem þú getur gert í því (nema að það kemur örugglega önnur leiðrétting eða 110% leið til að baila út þá sem tóku verðtryggt...).

Vextirnir munu líklega jú hækka á óverðtryggðu, en þá bara endurfjármagnaru, eltir bestu vextina, ferð í verðtryggt eða hvað sem þú vilt. Munurinn er að verðbólgan hefur ekki áhrif á höfuðstólinn á óverðtryggðu, það er það sem þú ert að tryggja þig fyrir.

[GuðjónR]

Hef verið að hugsa um endurfjármögnun.
Mér finnst þetta geðveikur þráður hjá þér, búinn að vera með þetta á heilanum í allan dag, gat bara ekki sett inn komment fyrr en núna..
Nokkrar spurningar.

Takk fyrir það. Ég skal svara þér eftir bestu getu.
Húsnæðiskaup eru stærstu fjárhagslegu skuldbindingar flestra svo það skiptir máli að vanda sig og reyna að gera heimavinnunan sína vel.

uppgreiðslugjald 1.769.017 krónur

Er þetta upphæð sem Íbúðalánasjóður er búinn að reikna fyrir þig?
Ef svo er þá finnst mér þetta ógeðslega há tala er ekki hámark 2% uppgreiðslugjald hjá flestum bönkum?
En ef þetta er svona þá þarf maður bara að díla við það

Já, þeir horfa á vaxtastigið í dag sem er 4.2% hjá þeim og vextina á lániu mínu sem eru 4.8% svo reikna þeir út "vaxtapið" sem þeir verða fyrir ef ég borga lánið í dag en þeir gefa sér það að næstu 30 árin verði vextirnir 4.2% og senda mér reikninginn fyrir því. Miðað við töfluna þá geta þeir rukkað allt að 12% af höfuðstól.

vaxtamunur.JPG (93.29 KiB) Skoðað 3200 sinnum

Er með tvö lán, búinn að greiða af þeim í 10 ár, 30 ár eftir.
Bæði lánin hjá íbúðalánasjóð og ég býst við að minna lánið sé á 2. veðrétti og stærra á 1. veðrétti

Það er rétt, stærra lánið var upphaflega hjá Íbúðalánasjóði en það minna hjá BYR Sparisjóði, kallaðist að mig minnir "Brúarlán", það var með hærri vexti þar sem það lenti á veðrétti #2.

Eftirstöðvar A 6,29M og B 24,2M eða 30,5M samtals
Nú er ég bara að giska en söluverðið á eigninni líklega í kringum 50M+ í dag sem ég notaði í útreikninginn hérna fyrir neðan.


Hérna er miðað við nýtt 30 ára lán hjá Arion

Miðað við þetta þá held ég að það sé ekki spurning um hvort heldur hvenær þú ættir að breyta þessum lánum í óverðtryggt og koma í veg fyrir að verðbólgan hækki þetta meira. Og kannski getur þú fengið betri lán en þetta í gegnum lífeyrissjóðinn þinn eða í öðrum banka

Alveg rétt, sama hvað þá held ég að maður ætti að reyna eins og maður getur að hafa óverðtryggt. Með verðtryggðu þá færðu vissulega skárri afborganir fyrstu 10-15 árin en eignamyndunin sem á sér stað er eingöngu hækkun fasteignaverðs á tímabilinu. Með óverðtryggðu láni þá byrjarðu strax að lækka höfuðstól og færð þannig eingarmyndun á tveim vígstöðvum.

Án þess að ég viti það nákvæmlega en þá grunar mig að svona hús fari á 60m+ í dag.

Húsið.JPG (30.34 KiB) Skoðað 3200 sinnum